如何為預售房市場的混亂增添一堆消費者的自我保護？建築商後悔不賣房子買屋子「被退訂」

台灣房地產市場成本上漲，不僅原材料、土地上漲，甚至工資也在上漲，中南部開始出現預售建築商寧願退款賠錢，而且違反合同不出售的案例。「毀約賠償少！」一位在地的業主分享說，他收到了10萬元的預約金，還沒有正式簽訂合同。他只需要加倍返還，也就是說，他可以在20萬元內終止與買方的合同。

成本飆高！小建商寧退不賣高雄在地業者說，由於建設成本上升，在高雄蓋房的成本從2021年初的1平12萬元上升到現在的13萬元以上，「不要以為1萬元不多，如果高雄每平房價20多萬元賣，成本差別很大！」他的精算，2019年在高雄建造了15層以上的建築，1平的造價只有7萬元，2021年就漲到了12萬元，臺積電一宣佈建廠後，由於大家搶工人、搶建材，又立即漲到了13萬元，「光是成本一平就飆升了1萬元，但是我們一平一定要漲價2萬元，因為預售還沒開始，誰能抓住成本就會漲到哪裡？」土地上漲更多。

2021年初，高雄楠梓高雄大學周邊土地市場原單價約30萬元，但到2021年底，附近土地已達60萬元；換算下來，光是土地成本，建商每平一定要增加5萬元；如果再加2萬元，房價就會比以前多5~7萬元，恐怕高雄以後沒有三字頭以下的房價。業者強調，「這不是炒作，而是反映合理的成本。」

最大的利潤是地主、包商，而不是建商。他分析說，如果建商沒有精算成本，銀行對建商收緊銀根，土建融成數下降，剩餘貸款成數也減少，資本週轉會出現問題，「乾脆不要蓋了！」若堅持蓋下去，遷就成本發包品質不好，也不能順利交房回收資金，「畢竟，如果你想賠錢，不下，」預計2、3年後會出現許多類似的預售爛尾樓。

尤其是這波房地產市場大好，市場上有很多5、6人集資蓋房的案例，尤其是風險。歐亞資產評估集團總裁徐文昌表示，2018年美中貿易戰開始，臺商迴歸工廠，使竹科、南科等周邊住宅上漲。

後來，由於疫情貨幣寬鬆、缺工缺料、成本上漲，人們爭相購買實質性資產，實價登入2.0路上的價格是透明的，這使得這波房價急劇上漲。各種因素加起來前所未有，所以才會出現「建商反悔賣預售房，過去很少見！」看懂眉角！」瞭解眉毛！買方可以爭取權益。

日恆國際法律事務所所長謝進益律師、黃健誠律師表示，如果遇到建築商後悔不賣，分為簽約前後兩種不同情況。在簽訂合同之前，如果公眾和建商只簽訂合同「買賣預約單」，事實上，根據《民法》第二百四十九條第三款的規定，人們只能要求建商退還兩倍的定金。

經過5天以上的合同審查期，當公眾與建築商簽訂預售房屋銷售合同時，即簽訂合同後，建築商必須按照合同履行，如果不履行合同和非法終止合同，建築商除應承擔債務不履行賠償責任外，建築商未在約定期限內完成政部頒發「預售房買賣合同模型」及「預售房屋銷售定型合同應當記錄，不得記錄事項」規定，建築商應向購房者賠償總價15%的違約金。

例如，如果雙方約定違約金為預售房屋總價的15%，假設預售房屋總價為新臺幣2000萬元，建築商應支付違約金的300萬元。內政部地方政府司指出，建築商因提高價格而故意反悔不賣，損害消費者財產權益的，將涉及《消費者保護法》第三十三條、第三十六條的規定。消費者可以向地方政府消費者保護單位提出報告。經調查屬實的，可以限期改善。

經營者仍不改善的，依照《消費者保護法》第五十八條的規定處以最高150萬元的罰款。華友聯副總經理吳家德表示，建商退戶往往發生在小建商或一案建商身上。上市櫃或知名建商考慮商譽；另外，如果合同簽訂後違約，會損失很多錢，所以即使一案虧損，大部分都會繼續履行。建議人們在購買預售房屋前調查建築商「底細」，在這波政府炒房、建商洗牌的浪潮下，不會損害自己的權益。