莊志成：這三項「鐵三角」成為房地產市場勝利的因素

今年年初受新冠肺炎疫情黑天鵝影響，全球確診數量激增。各國也採取措施控制邊境防止疫情蔓延，但中國過去經歷過SARS經驗，讓人警惕性高，外出保持安全的社交距離，進入室內公共場所戴口罩。因此，國內防疫成果良好。疫情放緩後，5月份逐步解禁。進入後疫情時代，過去長期積累的房地產市場遞延買賣。

此外，全球超低利潤環境預計將成為常態，讓自住和長期房地產群體陸續進入市場。今年房地產市場交易量預計將達到6年新高，甚至可能挑戰7年高點。交易量穩步增加。房價呢？據永慶房地產集團統計，今年第三季度七大都市房價發現，除了雙北，七大都市還有8.1%及3.8除了%的下跌和高雄房價的歷史高點外，桃園市、新竹縣市、台中市、高雄市等其他四大都會區的房價均已突破上一波歷史高點。

為什麼七大都會區的房價不同？我認為我們必須首先談談人口、工業、工資和房地產市場之間的關係。一般來說，在人口眾多、產業集聚、工資水平高的地方，房地產市場的表現通常不會太差，從這些因素來看，雙北市不僅就業機會多，工資水平普遍高於其他都市，而且房價高，物價水平高，讓人難以忍受。

此外，台北捷運、公交等公共交通網路形成，高速公路、高速公路齊全，南北通勤時間大幅縮短，反而出現了「居住在外縣市，業雙北市」的狀況，「脫北者」因此，房價自高點反轉以來，只有雙北兩大都會區仍有下跌。另一方面，桃園、新竹、台中、台南四大都會區近年來有工業聚落，就業機會增加。

同時，大部分人口移入都會區，帶動了強勁的生活需求。此外，許多重大建設相繼建成，最近疫情引發的供應鏈重組效應發酵，投資開發主題繁榮，為這四大都會區的房地產市場增添了不少想象空間。就桃園市而言，工業區眾多，是台灣最大的工業科技城市。工業產值常居全臺之冠，有32個報編工業區，包括從傳統產業到高科技產業。

工業區的就業人口給周邊地區的房市場帶來了穩定的需求，就像最近夯得很快一樣A7重劃區與華亞科技園、林口工業區相鄰有很大關係。至於新竹，台中和台南有共同點，是科學園區，新竹有竹科，台中有中科，台南有南科，都產生了產業叢集效應。此外，臺商最近的迴歸和外商投資創造了最大的投資浪潮。

其中，桃園、新竹、台中、台南等臺商的迴歸數量或投資額佔前四名，而指標企業如友達投資臺、臺積電佈局南科等Google台南資料中心的建設表明，臺商的迴歸創造了大量的工作機會，產生了人口磁吸效應，但也為當地房地產市場增加了柴火。綜上所述，當工業、人口和主要建設共同構建房地產市場的鐵三角形時，磁吸效應將陸續發酵，為當地房地產市場注入交易動能，購買需求增加。當需求強勁、供應穩定時，房價自然會得到支撐，「價量齊揚」有機會成為當地房地產市場的主調。