房市多頭也要避開地雷專家曝說3關鍵

1、2字頭房價區最受歡迎，房仲業者統計主要去(2021)年淨遷入最受歡迎的十大行政區，北市不出意料地沒有擠進榜單，新北、桃園、新竹、高雄各2區列席，其中新竹縣「竹北市」遷入比遷出多4175人，人口吸力最強，住宅平均價格29.4萬，也是榜單價之冠；而過去鬼城林口，也以3000多名淨遷入，穩坐亞軍。

專家指出，磁吸人口的行政區域要麼受益於科技產業，要麼是新興的重新劃分區，房價基礎較低。由於人口增長是城市發展的必要因素，也是房地產市場的基本面，購房者可以參考該地區的房地產增值潛力。即使為了自己住，泰國也希望物件能增加價值，區域人口紅利是其背後的支。

永慶房產集團根據各都會區民政局及實登資料，羅列去年淨遷入人口前十名，及各區住宅均價；其中竹北市以4175人，奪下七都行政區淨遷入之首，第二、三名為新北市「林口區」台中市(淨遷3037人)「北屯區」(淨遷入2929人)，入榜十席，去年住宅單價落在11.9萬～29.4萬間。

永慶房地產集團研發中心副理陳金萍表示，竹北市初期發展蕭瑟，但隨著人口的增加和學區的建立，去年年底新竹縣首家大型百貨公司「大遠百購物中心」未來還會有岡山書店、龍翔廣場、豐邑機構商場等。「臺元科技園」、「臺大生醫園」和「AI智慧園區」產業聚落也在不斷髮展，吸引竹科人、生技業和醫生不斷移民，成為最受歡迎的移民區。

另外，林口區，過去被嘲諷為三大鬼城之一，近年來在機場捷運，三井OUTLET、在工一工業區和國際媒體園區的推動下，創造了巨大的就業機會，形成了強大的人口拉力。由於交通功能便利，它也成為了「脫北」那些移居第一位的人。去年吸引人口進入的十大行政區大多有科技產業設廠、重劃區、低房價基期的加持。

她觀察到，人口紅利十大熱點地區有幾個共同點。「科技業設廠」，帶動區域發展，創造就業機會，產生人口拉力，如「竹北市」和「東區」在「竹科」在高雄市仁武產業園區和橋頭科學園區的加持下入榜，最近也在臺積電廠的光環下「仁武區」、「橋頭區」淨遷入增加。

其次，蛋黃區開發飽和，供應少，許多建築商轉向蛋白質區「新興重劃區」推案，重劃區市容整潔舒適，住宅產品多樣化；加上「低基期房價」，10區平均價格多在貼近百姓的1、2字頭，讓很多蛋黃區工作人員選擇遷往蛋白質、蛋殼區，以時間換錢，降低房價成本。

房屋規劃研究副理郎美囡補充說，人口淨遷入十大行政區，也是房地產交易的熱門場所。特別是新建築供應較多的地區受到買家的青睞。近年來，台中市北屯區穩居台中房地產市場銷售之王。建設問題帶動了購買天然氣，吸引了自住和換房的人。新北市淡水和林口新市鎮建築型住宅供應較多，低於30萬，相當於北市房價的一半。自然吸引輕移民的注意。

陳金萍認為，雖然資金氾濫，投資主題蓬勃發展，使房地產市場呈現繁榮，但台灣已進入兒童減少、人口負增長的時代，社會人口遷增加，將是支援房地產市場交易的重要條件，建議公眾參考「人口淨遷入」除資料外，還可以從重大區域建設、人民收入是否形成或增長等方面進行長期房地產規劃。