高公設比較不好？先弄清楚大公小公是什麼

   大多數現代人喜歡在社群區中管理和公共設施完善的物件。當他們看房子時，當他們看到一個有大面積中庭花園的社群時，他們通常會直覺地認為它的公共設施比一定要高，但有些人會退縮。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐解釋說：「事實上，所謂的公共設施是指社群居民可以共同使用的公共設施，如一樓的露天空間或中庭只能算作法定公共空間，而不包括在公共區域。」

所謂公共設施，就是自己房子專用的部分(主建築)，扣除與其他居民共用的部分。其中，公共設施分為大公和小公。

張旭嵐說，簡單來說，大公是所有居民共同持有和使用的空間，如大廳、中庭、管理室、體育娛樂設施、樓梯間、避難室、水電裝置等。；小公是指只供社群某些特定人使用和持有的空間，如每層樓的通道、電梯間、走道等。由於樓層的房型和設計不同，樓層之間的小公比也可能不同。

於欣地政士事務所地政士謝萬珍指出，目前還沒有法律確定公開比的計算方法，但一般來說，公開比的演算法是公開面積/主建築＋附屬建物＋」。

張旭嵐表示，94年7月新建建築法規實施後，不僅八樓以上建築物強制設定雙安全梯，緊急電梯梯間還必須設定獨立出入口的排煙室。這兩項新規定提高了公共比例5%左右，也使30%上述高公設產品將成為常態，「換句話說，1994年以前建造的房屋相對較小，面積相同，新套房的空間感覺較小，10年以上的中世紀房屋有更大的室內可用空間。對於那些想把錢花在刀口上的買家來說，他們會覺得更划算。」

但是低公設比真的好，高公設比被建商騙錢嗎？張旭嵐認為，對於戶數眾多的建築社群來說，由於規劃空間大，公共設施將相對完整。除了普通的健身房，甚至游泳池和視聽室，還有足夠的居民共同分擔管理費；但缺點是人多，出入複雜，尤其是開設居民管理委員會時，有時候比較麻煩。也可能有居民對公共設施不感興趣，會覺得公共設施不實用，白白為別人付錢。

台灣房屋建設旗艦特許經營店東郭誌佑分析，台灣七期有許多知名建築商，將保齡球場、社群餐廳、酒吧等高階公共設施作為賣點，以提高市場價格，但相對而言，消費者享受更完美的生活功能，也需要支付更多的錢購買房地產，甚至產生更高的管理費，用於維護這些設施供居民共同使用。

相比之下，低公共比例的物件是讓買家在刀口上花錢，也可以讓他們有更大的室內空間平板數量，但這也意味著社群的生活功能將會更低，加上目前低公共比例的物件通常更高，貸款數量可能不如新房子漂亮，「在購買低公開物件時，除了有抵押貸款需求的人外，他們還應該更加關注評估外部生活環境，以彌補自己社群的不足。